Praxiswissen Immobilienvermietung - Teil 2

Hier finden Sie praktisches Immobilienwissen für die Vermietung

Altmann & Reiner Immobilien eG

Herzlich Willkommen liebe Vermieter, im zweiten Teil der Artikelserie “Praxiswissen Immobilienvermietung”. Sollte Sie den ersten Teil noch nicht gelesen haben, verlinken wir Ihnen diesen gerne hier.

Wichtig zu wissen ist, dass die Vermietung keine einfache Angelegenheit. Die gesetzlichen Voraussetzungen ändern sich sehr rasant und auch andere wichtige Bereiche nehmen immer mehr Einfluss auf die Vermietung. Daher kann ein Ratgeber wie dieser immer nur einen kleinen Bereich des Wissens, welches Sie brauchen abdecken. Dennoch finden Sie hier sehr wertvolle Untersützung im Bereich der Immobilienvermietung.

Können Mieter eigenständig Fußboden verlegen?

Für jegliche Veränderungen, wie es beim Verlegen eines Fußbodens der Fall ist, brauchen Mieter die Zustimmung des Vermieters. Verlegt eine Mieterin oder ein Mieter in Eigenregie und ohne das Wissen des Vermieters einen Fußboden, kann ein Vermieter den Rückbau bei Auszug des Mieters verlangen. Mieter müssen solche Veränderungen der Mietsache also wieder in den Ursprungszustand versetzen.

Um den Zustand einer Mietsache bereits bei Einzug von Mietern genau zu dokumentieren, sollte unbedingt ein Übergabeprotokoll gemacht werden.

Haben Mieter ein Belegeinsichtsrecht?

Wie Sie als Vermieterin bzw. Vermieter wissen, müssen Sie dem Mieter eine jährliche Betriebskostenabrechnung übergeben, außer Sie rechnen nach Pauschale ab. Nun ist es so, dass Mieter das Recht haben, in die Belege, die Grundlage der Abrechnung sind, einzusehen. Das Einsichtsrecht geht so weit, dass alle Belege in Original oder Kopie eingesehen werden können, die der Abrechnung zugrunde liegen.

In welchem Zustand müssen Mieter die Mietsache zurückgeben?

Zu den Pflichten von Mietern gehört es, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses wieder zurückzugeben. Hat eine Mieterin oder ein Mieter den Gebrauch der Mietsache einem Dritten überlassen, so kann der Vermieter die Sache nach Beendigung des Mietverhältnisses auch von dem Dritten zurückfordern. Im Regelfall muss die Wohnungen wieder so zurückgegeben werden, wie diese zum Einzug war. Haben Mieter Einrichtungen eingebaut, umbauten gemacht z.B. einen Fußboden verlegt, müssen diese zurückgebaut werden.

Wichtig zu wissen ist, dass ein Mieter bei Schlüsselverlust haftet. Dies kann bei Schließanlagen durchaus sehr teuer werden. Wie viele Schlüssel vom Vermieter an den Mieter bei Einzug übergeben werden, sollte unbedingt im Übergabeprotokoll oder auch im Mietvertrag angegeben werden. Was Mieter dazu außerdem wissen sollten ist, dass Schönheitsreparaturen etc. immer eindeutig und rechtlich sicher im Mietvertrag vereinbart werden sollten. Dabei spielt auch das Übergabeprotokoll unheimlich wichtig sein.

Wurden Schönheitsreparaturen und Co. unwirksam im Mietvertrag vereinbart, kann es sein, dass Vermieter keinen Anspruch haben und für alles selber verantwortlich sind.

Welche Versicherungen sollten Vermieter haben?

Die wichtigsten Versicherungen für Eigentümer von Gebäuden sind die Wohngebäudeversicherung und die Haftpflichtversicherung für das Gebäude. Die Wohngebäudeversicherung sichert Schäden ab, die sich aus der Haftung vom Gebäude sowie Grund und Boden ergeben. Dies kann ein Brand sein, aber auch andere Schäden am Gebäude die entstehen können, wie Blitz, Hagel oder Wasserschaden.

Bei der Wohngebäudeversicherung sollte in vielen Fällen immer auch eine Elementarversicherung als Bestandteil mitabgeschlossen werden. Die Haftpflichtversicherung hingegen schützt Eigentümer vor Schaden die gegenüber anderen entstehen können. Der klassische Fall ist, wenn jemand Aufgrund von Eis und Schnee auf dem Grundstück stützt und dadurch eine Haftung entsteht.

Diese beiden Versicherungen bedarf es für ein Grundstück und Gebäude. Wer in einer Wohngemeinschaft lediglich eine oder mehrere Wohnungen vermietet, ist in der Regel über die Wohngemeinschaft versichert. In diesem Fall kümmert sich die Hausverwaltung darum.

Wer eine Wohnung in einer WEG mietet sollte aber dennoch auch bei seiner Versicherung nachfragen, ob diese Wohnung bei seiner privaten Versicherung mitinbegriffen ist, oder ob es einer weiteren Versicherung bedarf. Schließlich kann auch auf Grundlage von Sondereigentum bzw. der Eigentumswohnung in einer Wohngemeinschaft ein Schaden entstehen.

Eine Rechtsschutzversicherung im Bezug auf die Vermietung macht immer dann Sinn, wenn Streitwütige Mieter in der Wohnung leben. Wenn Mieter häufig Problem machen, kann sich das durchaus lohnen. Bei allem was Sie bis hier und auch im gesamten Ratgeber zur Immobilienvermietung über Versicherungen lesen, ist keine Versicherungsberatung. Die Angaben stellen unsere Erfahrungen bei der Vermietung dar.

Zur Rechtschutzversicherung sollten Sie wissen, dass sich der Preis in aller Regel nach dem Brutto-Mietwert richtet. Haben Sie mehrere Wohnungen in Ihrem Bestand, kann dies durchaus teurer sein, als wenn nur eine Wohnung abgesichert werden soll.

Eine weitere Versicherung, die bei einer Immobilienvermietung und vor allem bei einer Wohnungsvermietung infrage kommen kann, ist eine Hausratversicherung. In der Regel haben zwar die Mieter eine solche, aber wenn Sie eine Wohnung mit hochwertigen Möbeln vermieten, kann sich eine Versicherung schon auszahlen. Auch das hängt natürlich wieder vom Einzelfall ab. Wie oben geschrieben, sollten Sie sich diesbezüglich beraten lassen, wenn Sie sich in der Materie nicht so auskennen.

Eine Immobilienrechtsschutzversicherung kann übrigens auch sinnvoll sein, wenn z.B. Rechtsstreitigkeiten mit Handwerkern bestehen z.B. wenn es um das Thema Gewährleistung geht. In einer WEG kann es sein, dass die Hausverwaltung eine entsprechende Versicherung abgeschlossen hat. In der Regel besteht eine Versicherung aber nicht, weil sie im Gegensatz zu einer Wohngebäude- oder Haftpflichtversicherung nicht steuerlich geltend gemacht werden kann.

Eine Mietausfall-Versicherung ist eine weitere Versicherung, welche Vermieter kennen sollten. Diese sichert den Mietausfall, wie der Name schon sagt und kann beispielsweise auch für Schäden beim Mietausfall durch Mietnomaden genutzt werden. Gebäudeversicherung, Glasversicherung sowie die Haus- & Grundbesitzerhaftpflicht können in aller Regel von steuerlich geltend gemacht werden. Es empfehlt sich diesbezüglich auf alle Fälle, sich dazu steuerlich beraten zu lassen.

Wissenswertes zur Mietkaution

Die Mietkaution dient Vermietern als Sicherheit vor Schäden an der Wohnung durch den Mieter. Die Mietkaution darf bei der Vermietung von Wohnungseigentum höchstens 3 Monatsmieten betrage. Der Mieter hat dabei das Recht, die Kaution in 3 Raten zu zahlen. Die erste Rate ist mit Beginn des Mietverhältnisses zu zahlen. Mit der Mietkaution können am Ende der Vermietung Mietrückstände beglichen werden. Sie kann außerdem dazu genutzt werden Schönheitsreparaturen am Ende der Vermietung durchzuführen, wenn diese nicht durch den Mieter gemacht wurden, obwohl sie wirksam übertragen wurden.

Hat ein Mieter zum Ende seines Mietverhältnisses Rückstände im Bereich der Betriebskosten und zahlt diese nicht, können auch die rückständigen Betriebskosten durch die zurückbehaltene Mietkaution bezahlt werden. Vermieter dürfen für einen solchen Zwecke aber nicht die gesamte Mietkaution am Ende der Vermietung zurückhalten.

Nach dem Mietverhältnis muss die Kaution inkl. Zinsen zurückgezahlt werden. Die Mietkaution muss übrigens während der Mietzeit auf einem Konto, am besten auf einem Sparbuch zwischengeparkt werden. Die Kaution ist vom restlichen Vermögen des Vermieters zu trennen.

Sehr wichtig ist, dass die Mietkaution auch im Mietvertrag vereinbart wird. Wird das vergessen bzw. nicht gemacht, dann schulden Mieter auch keine Kaution.

Die Mieterselbstauskunft

Wer auf der Suche nach neuen Mietern ist, sollte sich im Vorfeld genau über die Person bzw. Personen informieren. Ein Basisbaustein ist dabei in der Regel eine Mieterselbstauskunft. Darin gibt ein Mieter bestimmte Angaben zu sich selber, seinem Einkommen und weiteren mitrelevanten Gegebenheiten an.

Ein Vermieter darf bei der Mieterselbstauskunft u.a. die folgenden Daten verlangen:

Familienstand
Anzahl der Kinder
Netto-Einkommen
Fragen zu Haustieren oder geplanten Haustieren
Ob die Miete durch den Mieter selber oder das Sozialamt bezahlt wird

Unzulässig sind Fragen nach der sexuellen Orientierung, nach der Parteizugehörigkeit oder der Religion.

Ebenfalls unzulässig sind Fragen nach Hobbys und auch nach dem Namen des Vormieters sowie die dabei gezahlte Miethöhe dürfen Vermieter nicht fragen. Mieter müssen allerdings ungefragt darauf hinweisen, wenn das Sozialamt für die Miete aufkommt oder wenn ein privates Insolvenzverfahren gegen den Mieter am Laufen ist.

Hat ein Vermieter ein Besichtigungsrecht?

Damit Vermieter die Wohnung von Mieterinnen und Mietern betreten dürfen, Bedarf es eines wichtigen Grundes. Gründe können sein, wenn in der Wohnung ein Mangel ist und/oder die Obhutspflicht verletzt wird. Auch der Verkauf einer Immobilie kann ein Grund dafür sein, dass Vermieter die Wohnung besichtigen dürfen. Dabei wiegt das Recht des Mieters in der Regel mehr als des Vermieters, auch wenn dieser unter bestimmten Voraussetzungen ein Recht hat, die Wohnung zu betreten.

Wer eine Besichtigung plant, sollte dies frühzeitig tun. Idealerweise wird die Besichtigung frühzeitig angekündigt. Dabei muss immer auch auf die Belange und Bedürfnisse der Mieter geachtet werden.

Wissenswertes zum Mietvertrag

Ein Mietvertrag kann, muss aber nicht schriftlich geschlossen werden. Er kann z.B. auch durch schlüssiges Verhalten oder mündlich geschlossen werden. Ein Zeitmietvertrag Bedarf auf alle Fälle der Schriftform. Wird ein Mietvertrag für länger als 1 Jahr nicht schriftlich geschlossen, gilt dieser auf unbestimmte Zeit. Dies sollten Vermieter auf alle Fälle wissen. Die Kündigung eines Mietvertrags bedarf aber nach § 568 BGB in jeden Fall der Schriftform.

Zeitmietverträge dürfen nur unter bestimmten Bedingungen abgeschlossen werden. Dies ist der Fall, wenn die Mietsache nach Ablauf des Vertrags als Eigenbedarf für sich selber oder Familienmitglieder genutzt werden soll. Ein weiterer Grund ist die geplante Vermietung als Werkmietvertrag oder wenn die Mietsache später stark verändert werden soll. Man spricht dabei von einer umfangreichen Umgestaltung. Wer einen Zeitmietvertrag abschließt, muss den Grund im Vertrag genau benennen. Außerdem kann ein solcher Vertrag während der Vertragslaufzeit nicht wirksam durch eine ordentliche Kündigung gekündigt werden.

Die Arten von Mietverträgen, die es im Immobilienbereich gibt, sind:

Mietvertrag auf unbestimmte Zeit
Staffelmietvertrag
Indexmietvertrag
Zeitmietvertrag
Untermietvertrag
Werkmietvertrag
Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch

Bei einer Staffelmietvereinbarung kann das Kündigungsrecht nach § 557a BGB für höchstens 4 Jahre ausgeschlossen werden. Die Kündigung bei einem Zeitmietvertrag ist frühestens nach Ende des vereinbarten Zeitraums möglich.

Wissenswert ist auch, dass wenn ein Mieter bzw. eine Mieterin nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fortsetzt, dann tritt eine stillschweigende Verlängerung ein. Das Widerrufsrecht beträgt in diesem Fall 2 Wochen ab Kenntnis. Die stillschweigende Verlängerung wird mittlerweile in den meisten handelsüblichen Mietverträgen ausgeschlossen.

Wer einen Mietvertrag abschließen möchte sollte beachten, dass ein professioneller neuer Vertrag genutzt wird. Außerdem sind unbedingt alle Vertragsparteien genau anzugeben. Sowohl der exakte Vermieter als auch der exakte Mieter oder die exakten Mieter, wenn es mehrere sind, sind anzugeben. Das gilt nicht nur für natürliche Personen, sondern auch für juristische Personen.

Im Mietvertrag muss/müssen angegeben werden:

die exakten Mietparteien
das Mietobjekt (Anschrift, Wohnungsnummer, Angabe zu Räumen, Zimmer etc.)
die Mietdauer
der Mietzins

Worüber kann ein Mietvertrag noch Vereinbarungen enthalten

Ein Mietvertrag kann und sollte auf alle Fälle Vereinbarungen zur Übernahme der Betriebskosten enthalten. Gibt es dazu keine Vereinbarungen, schulden Mieter keine Betriebskosten. Bei den Vereinbarungen ist es sinnvoll auf die Betriebskostenverordnung hinzuweisen und zwar auf die aktuelle Betriebskostenverordnung, weil diese immer wieder angepasst wird.

Im Vertrag kann und sollte aber auch der Mietzweck angegeben werden. Schließlich haben viele Vermieter das Ziel eine Wohnung nur als private Wohnung und nicht als gewerbliche Einheit oder zur Beherbergung zu vermieten.

Weitere Vereinbarungen können sein:

Zahlung einer Kaution
Eine Hausordnung
Die Übernahme von Schönheitsreparaturen
Die Übernahme von Kleinreparaturen
Die Übernahme von Wartungskosten

Dabei gilt es auch zu beachten, ob es sich um einen Wohnraummietvertrag oder einen gewerblichen Vertrag handelt. Im Wohnraumbereich sind die Möglichkeiten sehr viel stärker eingeschränkt, als dies bei der Immobilienvermietung im gewerblichen Bereich der Fall ist.

Achtung bei der Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter

Die Übertragung von Schönheitsreparaturen bei der Immobilienvermietung von privaten Wohnungen hat viele Fallstricken. Es ist beispielsweise nicht erlaubt starre Fristen zu verwenden. Auch eine Fachhandwerkerklausel ist nicht erlaubt.

Eine Kombination von Anfangs- und Endrenovierung ist ebenfalls nicht zulässig. Nicht wenige Vermieter geben in ihren Verträgen eine Farbwahl bei Rückgabe der Mietsache vor. Auch dies ist u.a. nicht erlaubt. Es ist entscheidend von Bedeutung, dass Sie sich immer genau über solche Dinge informieren, bevor Sie einen Vertrag abschließen. Ein fehlerhafter Vertrag bezüglich der Übertragung von Schönheitsreparaturen kann dazu führen, dass ausschließlich Sie als Vermieter dafür verantwortlich sind.

Dürfen Mieterinnen bzw. Mieter Besuch bekommen?

Mieter dürfen so oft und so viel sie wollen Besuch bekommen. Eine feste Zeit, wie lange ein Besuch als Besuch gilt, gibt es nicht. Verschiedene Quellen nennen 6 Monate, wobei auch dies von Einzelfall zu Einzelfall betrachtet werden muss.

Bei berechtigtem Interesse des Mieters ist es sogar so, dass diese einen weiteren Mieter (Untermieter) in die Wohnung lassen können. In diesem Fall brauchen Mieterinnen und Mieter eine Genehmigung des Vermieters. Eigenmächtiges Handeln ist keine gute Idee und kann unter Umständen zur Abmahnung oder in wiederholter Pflichtverletzung sogar zur Kündigung durch den Vermieter führen. Daher sollten Mieter ein berechtigtes Interesse auf Untervermietung auf alle Fälle Ihrem Vermieter anzeigen.

Wenn ein Partner oder Angehöriger in die Wohnung des Mieters einziehen möchte, dann erfordert diese eine Anzeigepflicht. Das heißt Mieter müssen dies ihren Vermietern mitteilen.

Fazit:

Sie haben in diesem mehr als 4000 Wörter langem Ratgeber zur Immobilienvermietung, enorm viel nützliches Wissen für Ihre Vermietung an die Hand bekommen. Natürlich gibt es zu diesem Thema noch sehr viel mehr zu wissen.

Wie Beginn geschrieben hängt es von Ihnen ab ob Sie sich als Vermieterin oder Vermieter der Sache selber stellen, oder eine professionelle Verwaltung wie Altmann & Reiner Immobilien eG aus Furth im Wald im Landkreis Cham damit beauftragen. Wir sind im Landkreis Cham und Umgebung gerne für Sie da.

Sollen Sie sich selber darum kümmern wollen, geben wir Ihnen den Rat, dass Sie sich im Vorfeld der Vermietung sehr genau mit dem Thema auseinandersetzen und auch während der Vermietung dran bleiben. Die Gesetze ändern sich rasant und auch die Rechtsprechung bringt immer wieder Neuerungen.

Wenn Sie etwas nicht wissen, dann werden Sie sich vor Ihrem Mieter und wenn es dann zu Gericht geht nicht darauf rausreden können etwas nicht gewusst zu haben. Etwas nicht zu wissen, schätzt auch im Bereich der Vermietung nicht vor Kosten oder im schlimmsten Fall vor Strafe.