Praxiswissen Immobilienvermietung - Teil 1

Finden Sie hier wertvolle Informationen für Ihre Immobilienvermietung

Altmann & Reiner Immobilien eG

Mit diesem Ratgeberartikel „Praxiswissen Immobilienvermietung“ bekommen Sie wertvolle Informationen zur Vermietung Ihrer Eigentumswohnung oder Ihres Mietshauses. Das Hauptaugenmerk dieses Artikels liegt auf der Immobilienvermietung im privaten Bereich, also der Vermietung von privaten Wohnungen.
Dabei sollten Sie wissen, dass das Thema Vermietung durchaus umfangreich ist. Sie können sich selber um Ihre vermieteten Objekte, oder eine professionelle Hausverwaltung damit beauftragen.
Praxiswissen Immobilienvermietung - Altmann & Reiner Immobilien eG
Eine Hausverwaltung wie Altmann & Reiner Immobilien eG aus Furth im Wald im Landkreis Cham unterstützt Sie dabei in einzelnen Bereichen, wie der Abrechnung oder auch vollumfänglich, dass Sie sich um nichts mehr kümmern müssen. Das lohnt sich besonders für jene Eigentümer, die mehrere Wohnungen im Eigentum haben. Dieser Ratgeberartikel stellt übrigens keine Rechts- oder Steuerberatung dar.

Welche Bedeutung hat die Miete?

Die Vermietung ist im Allgemeinen eine zeitweilige Überlassung einer Sache gegen Entgelt, welches im BGB im Bereich des Schuldrechts geregelt ist. Dabei sind von der Miete die Leihe und die Pacht bzw. Verpachtung abzugrenzen. Bei der Leihe handelt es sich nämlich um eine unentgeltliche Überlassung einer Sache zum Gebrauch auf eine bestimmte Zeit. Bei einem Mietverhältnis ist es anders, weil beim Mietverhältnis ein Entgelt für die Überlassung einer Mietsache gezahlt werden muss.
Die Pacht unterscheidet sich ebenfalls vom Mietverhältnis. Bei der Pacht ist es so, dass die Pächterin bzw. der Pächter berechtigt ist, die Früchte aus dem überlassenen Gebrauchsgegenstand zu ziehen. Gepachtet werden kann z.B. ein Landstück, oder aber auch ein Gastronomieobjekt wird in der Regel überlassen, weil der Wirt das berechtigte Interesse hat, die Frucht aus seinem Geschäft zu ziehen.
Diese Punkte stellen nützliches Grundlagenwissen in der Immobilienvermietung dar, weil die gesetzlichen Bestimmungen bei der Pacht und Leihe anders sind, als dies bei der Miete der Fall ist. Gemietet werden können übrigens nicht nur Immobilien. Auch andere Gegenstände und sogar Rechte und Lizenzen können gemietet werden. Das Mietrecht ist im BGB zu finden. Unterteilt ist dies in allgemeine Vorschriften §§ 535 – 548, Mietverhältnis über Wohnraum §§ 549 – 577a, Mietverhältnis über andere Sachen, Pachtvertrag, Landpachtvertrag.

Pflichten der Mietvertragsparteien

Ein Mietverhältnis wird zwischen Vermieter und Mieter getroffen. Der Mieter ist laut § 535 BEG verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Mietsache zu entrichtet. Der Vermieter ist nach § 535 dazu verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietsache zu gewähren. Er ist außerdem dazu verpflichtet, die Mietsache in einem dem vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat darüber hinaus die aus der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.
So ähnlich ist dies auch im Paragrafen § 535 zu finden. Das heißt, dass der Vermieter viel mehr Aufgaben bzw. Verantwortungsbereiche hat, als dies beim Mieter der Fall ist. Allerdings ist es möglich, bestimmte Lasten bei der Immobilienvermietung auf den Mieter zu übertragen. Dafür braucht es einen Mietvertrag. Beim Mietvertrag sollten Sie unbedingt aufpassen, dass Sie einen professionellen aktuellen Vertrag verwenden.
Bei der Wohnraumvermietung sind die Übertragungsmöglichkeiten eingeschränkt, weil eine Vereinbarung zum Nachteil des Mieters unwirksam ist und die Rechtsprechung immer wieder klare Grenzen gesetzt hat. Dennoch gibt es Möglichkeiten einen Vertrag so zu gestalten, dass Mieter ihren fairen Anteil tragen.
Bei den Pflichten die eine Mieterin oder ein Mieter hat, gilt es zwischen Haupt- und Nebenpflichtet zu unterscheiden. Die Hauptpflicht des Mieters ist die pünktliche Zahlung der Miete bis zum dritten Werktag des Monats. Der Samstag wird nicht eingerechnet, weil die Banken an diesem Tag nicht arbeiten.
Zu den Pflichten bei der Immobilienvermietung gehört u.a. die Überlassung der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch. Dazu gehören aber auch bestimmte Duldungspflichten, wie beispielsweise das Recht auf Untervermietung eines Mieters in bestimmten Fällen. Dazu gehört auch eine Traue- und Fürsorgepflicht und auch die Verkehrspflicht trägt der Vermieter.
Der Vermieter muss also Versorgungs- und Versicherungsverträge abschließen und ist für Schäden die aus der Mietsache entstehen verantwortlich. Daher empfiehlt sich der Abschluss essentieller Versicherungen, auf die in diesem Ratgeber zur Immobilienvermietung noch eingegangen wird. Im Gewerbebereich kann der Vermieter fast alle Kosten und Lasten auf den Mieter übertragen. Bei der Wohnraumvermietung können Reinigungsarbeiten, Kleinreparaturen und Schönheitsreparaturen im gewissen Umfang, ohne starre Fristen, Fachhandwerkerklausel usw. übertragen werden. Bei der Übertragung gibt es viele Dinge zu beachten, wozu unbedingt ein aktueller und gut gemachter Mietvertrag entscheidend ist.
Mieter haben zusammengefasst als wichtigste Pflicht die Mietzahlung. Neben dieser Hauptpflicht, hat dieser aber auch eine Mängelanzeigepflicht. Wenn z.B. ein Schimmelschaden in der Wohnung bemerkt wird, muss er dies seinem Vermieter unverzüglich anzeigen. Unterlässt ein Mieter dies, dann macht sich dieser unter Umständen schadenersatzpflichtig.
Der Mieter hat außerdem eine Obhuts- und Sorgfaltspflicht. Das heißt er muss bzw. darf die Mietsache in einem ordnungsgemäßen Gebrauch nutzen. Das heißt beispielsweise, dass nicht einfach Wände eingeschlagen oder Fenster beschädigt werden dürfen. Das heißt auch, dass ein Mieter nicht zwanzig Katzen in einer kleinen Wohnung von 20 qm² halten kann. Dieser Punkt ist wie so viele im Mietrecht immer wieder Streitpunkt, welcher von den Gerichten geklärt werden muss.
Darüber hinaus gibt es eine Duldungspflicht. Diese gilt z.B. bei Erhaltungsmaßnahmen, aber auch Modernisierungsmaßnahmen. Eine Mieterin bzw. ein Mieter müssen z.B. auch die Besichtigung der Wohnung bei bestimmten Gründen dulden. Dies kann der Fall sein, wenn in der Wohnung ein Schaden entstanden ist. Das kann aber auch dann der Fall sein, wenn ein aktueller Vermieter die Wohnung verkaufen möchte und diesbezüglich Besichtigungen mit neuen potentiellen Eigentümern anstehen.
Kündigt ein Mieter oder ein Vermieter, dann muss die Mietsache am Ende der Immobilienvermietung zurückgegeben werden.

Was passiert beim Tod einer Mieterin bzw. eines Mieters?

Wenn eine Mieterin bzw. ein Mieter stirbt, dann treten in aller Regel die Erben des Verstorbenen in das Mietverhältnis ein. Im Bereich der Wohnraummiete gibt es dazu Sonderregelungen, die beachtet werden müssen. Bestimmte Personen haben ein sogenanntes Eintrittsrecht. Führt beispielsweise der Ehepartner mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt, so tritt automatisch dieser ins Mietverhältnis ein, wenn nicht vom Sonderkündigungsrecht gebrauch gemacht wird.
Lebten bereits vor dem Tod des Mieters Kinder in der Wohnung, so treten die Kinder in das Mietverhältnis ein, wenn das nicht bereits der Ehepartner macht. Ob die Kinder minderjährig sind, spielt in dem Fall keine Rolle. Das Eintrittsrecht besteht auch für andere Familienangehörige mit denen der Mieter einen gemeinsamen Haushalt geführt hat.
Das Gesetzt geht diesbezüglich aber noch weiter. Es ist nämlich so, dass auch andere Personen, die keine Familienangehörigen sind, ein Eintrittsrecht haben, wenn diese in einem gemeinsamen Haushalt mit dem verstorbenen gewohnt haben. Dies kann z.B. bei der Immobilienvermietung an Senioren der Fall sein, die in einer Wohngemeinschaft leben. Wichtig zu wissen ist, dass diejenige bzw. derjenige, welcher sich auf das Eintrittsrecht berufen will, dies auch beweisen muss.
Stirbt ein Mieter und tritt ein Erbe etc. in das Mietverhältnis ein, dann hat sowohl der Vermieter als auch der Mieter ein Sonderkündigungsrecht. Dazu haben beide Parteien einen Monat Zeit, wobei der Vermieter wie in vielen Fällen üblich einen Grund braucht. Dieser Grund muss in der Person des Eingetretenen liegen. Die einmonatige Frist zur Sonderkündigung beginnt mit der Kenntnis vom Tod des Verstorbenen. Stehen mehrere Mieter gemeinsam in einem Mietverhältnis, dann treten nicht die die Erben, sondern die restlichen Mieter ins Vertragsverhältnis ein. Dies kann wiederrum bei einer Wohngemeinschaft oder Lebensgemeinschaft der Fall sein.
Wird das Mietverhältnis fortgesetzt, kann das für den Vermieter einen Vorteil haben. Dieser Vorteil begründet sich auf einer gesamtschuldnerischen Haftung. Dabei haften mehrere Personen gemeinsam für die Mietsache. Diese Haftung bezieht sich auf alle Mieter, die im Mietvertrag eingetragen sind. Ist dem Vermieter ein Schaden entstanden oder möchte er Nachzahlungen etc. eintreiben, kann er dies bei den restlichen Mietern machen. Diese schuldnerische Haftung bezieht sich auf alle entstandenen Verbindlichkeiten bis zum Tod des Mieters.

Wenn der verstorbene Mieter Schulden hat, kann er auch die Erben dafür belangen, wenn diese nicht das Erbe ausschließen. Der Vermieter hat ein Problem, wenn keine andere Person in das Mietverhältnis eintritt und auch keine Erben da sind, welche belangt werden können. Dann gibt es für den Vermieter nur die Möglichkeit, sich an das Nachlassgericht wegen Nachlasspflege zu wenden. 

Kündigung des Mietverhältnisses

Die Kündigung eines Mieters kann schwer bis unmöglich sein. Die Kündigung als Mieter ist einfacher, wobei die Kündigungsfrist 3 Monate beträgt. Kündigt ein Vermieter ordentlich, dann muss bei einem Mieter mit 5 Jahren Mietdauer eine Kündigungsfrist von 3 Monaten, bei einer Mietzeit von 5 bis 8 Jahren eine Kündigungsfrist von 6 Monaten und bei einer Mietdauer ab 8 Jahren eine Kündigungsfrist von 9 Monaten eingehalten werden.
Ein erleichtertes Kündigungsrecht gilt laut § 573a BGB wenn in einem Gebäude welches vermietet wird, nicht mehr als 2 Wohnungen sind und eine der Wohnungen vom Vermieter selber bewohnt wird. Dann kann ein Vermieter auch ohne berechtigtes Interesse kündigen. Außerdem kann Wohnraum der zum vorübergehenden Gebrauch vermietet wird, kürzere Kündigungsfristen haben. Ein qualifizierter Zeitmietvertrag, kann in der angegebenen Mietzeit nicht ordentlich gekündigt werden. Auf diese Art des Mietvertrages wird später in diesem Ratgeberartikel zur Immobilienvermietung eingegangen.

Möchte der Vermieter einen Mietvertrag auf unbestimmte Zeit kündigen, dann kann laut § 573 BGB nur mit einem berechtigten Interesse gekündigt werden.

Ein berechtigtes Interesse ist:

  • Der Mieter verletzt die vertraglichen Pflichten schuldhaft
  • Der Vermieter kündigt wegen Eigenbedarfs
  • Der Vermieter ist an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert

Die Kündigungsgründe sind in der Kündigung anzugeben. Es gibt keine weiteren Gründe die eine ordentliche Kündigung möglich machen.

Das heißt, dass es fast unmöglich ist, einen Mieter loszuwerden, der sich ordentlich verhält und wenn die Wohnung nicht selber oder Familienangehörige gebraucht wird. Eine Mieterin bzw. einen Mieter der sich nicht ordentlich verhält, kann man früher oder später auch loswerden. In so einem Fall empfiehlt es sich fachmännische Hilfe durch einen erfahrenen Juristen zu holen.
Was sehr wichtig zu wissen ist, dass ein Mietvertrag nicht schriftlich geschlossen werden muss, außer es ist ein Zeitmietvertrag. Die Kündigung eines Mietverhältnisses bedarf aber auf alle Fälle der Schriftform. Wird die Schriftform bei der Kündigung nicht eingehalten, ist diese nichtig und damit nicht wirksam

Mieterhöhung bei der Immobilienvermietung

Für Vermieter ist es leider nicht möglich, die Miete nach belieben zu erhöhen. Bei einem normalen Wohnraummietvertrag, bei dem keine Staffelmiete oder Indexmiete vereinbart wurde, gibt es die folgenden Möglichkeiten der Mieterhöhung:

  • Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
  • Mieterhöhung wegen Modernisierung
  • Mieterhöhung Aufgrund gestiegener Betriebskosten

Vermietung zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Bei der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete wird zur Orientierung eine Wohnung gleicher Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage gewählt.

Es gibt die folgenden drei zulässigen Möglichkeiten dafür:

  • Mietspiegel oder Mietdatenbank
  • Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen
  • 3 vergleichbare Wohnungen

Bei einer Index- oder Staffelmiete ist dies nicht möglich. Bei diesen beiden Vermietungsarten, kann keine Mieterhöhung zur ortsüblichen Miete umgesetzt werden.

Die formellen Anforderungen an eine solche Erhöhung sind, dass die Ankündigung der Mieterhöhung mindestens in Textform und am besten in Schriftform gemacht werden muss. Es muss außerdem der exakte Vermietername und der genaue Mietername genannt werden. Des Weiteren muss der Betrag der Erhöhung aufgeführt werden.

Eine Mieterhöhung an die ortsübliche Vergleichsmiete ist nur möglich, wenn die Miete in den letzten 15 Monaten gleichgeblieben ist.

12 Monate nach der letzten Mieterhöhung, kann man aber das Anschreiben für die Mieterhöhung bzw. das Mietbegehren schon zuschicken. Diese Frist ist wichtig zu beachten, da eine angekündigte Mieterhöhung bei einem Fehler unwirksam sein kann.

Was für Vermieter interessant zu wissen ist, dass ortsübliche Vergleichsmieterhöhung bei einer Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten oder Aufgrund von Modernisierung nicht berücksichtigt wird.

Achtung! Auch die Kappungsgrenze muss eingehalten werden.

  • Innerhalb von 3 Jahren ist es Aufgrund der Kappungsgrenze nicht möglich die Miete um mehr als 20 % zu erhöhen (aktueller Stand 19.11.2021)
  • In angespannten Wohnungsmärkten sind nur 15 % zulässige
  • Die Kappungsgrenze gilt nicht Aufgrund einer Höhung bei Modernisierung und wegen gestiegener Betriebskosten

Mieterhöhung wegen Modernisierung

Eine Mieterhöhung Aufgrund Modernisierung ist nur gemäß gesetzlicher Regelungen zulässig. Dies ist bei einer Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse, bei Modernisierung mit dem Ergebnis von Energie- oder Wassereinsparungen möglich.

Im Falle einer Modernisierung haben Mieter eine Duldungspflicht. Das heißt, dass sie Modernisierungsmaßnahmen nicht im Weg stehen können und diese dulden müssen. Diesbezüglich sind die Verhältnismäßigkeit bzw. die Zumutbarkeit an den Mieter zu beachten.

Eine Mieterin bzw. ein Mieter kann nur bei einem Härtefall widersprechen, wenn die Modernisierungsarbeiten oder die Folgen dieser unzumutbar sind oder sein werden.

Möchten Sie als Vermieter Aufgrund Modernisierungsmaßnahmen eine Mieterhöhung erwirken (stand 19.11.2021), dürfen jährlich maximal 8 % der Modernisierungskosten umgelegt werden. Mehr als 3 € / m² innerhalb von 6 Jahren sind ebenfalls nicht zulässig.

Wie auch bei der Mieterhöhung an die ortsübliche Miete, gilt es bestimmte Dinge zu beachten. So muss die Maßnahme vorher in Schriftform oder Textform angekündigt werden. Diese Ankündigung muss dem Mieter mindestens 3 Monate vor der Maßnahme zugehen. In dieser Ankündigung müssen Vermieter den Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme benennen. Auch die voraussichtlichen Kosten und die daraus resultierende Miete, müssen im Schreiben angegeben sein.

Nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahme muss dem Mieter die Erklärung der Mieterhöhung schriftlich oder in Textform übermittelt werden. Vermietern ist immer zu empfehlen, wichtige Schreiben per Einschreiben oder Übergabe, am besten mit Zeugen, vorzunehmen.

Wissenswert ist auch, dass Abzüge für Erhaltungsmaßnahmen (Instandsetzung- und haltung) gemacht werden müssen. Es können nämlich nur die Modernisierungsmaßnahmen selber umgelegt werden. Es muss im Schreiben erwähnt werden, wann die Mieterhöhung fix wird bzw. das Schreiben muss den Zeitpunkt der Mieterhöhung enthalten. Vermieter reichen dem Mieter im Idealfall auch eine Kostenaufstellung und den Verteilungsmaßstab mit.

Mit dem Verteilungsmaßstab ist gemeint, mit welchem Maßstab die Mieterhöhung auf die einzelnen Mietwohnungen umgelegt werden.

Bei einer Index- oder Staffelmiete, ist die Erhöhung Aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen nicht möglich.

Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten

Über die Mieterhöhung bei einer vereinbarten Pauschale gibt es folgendes zu wissen.

Die Miete darf diesbezüglich nicht erhöht werden, wenn die Möglichtkeit der Erhöhung von Betriebskosten nicht ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart wurde. Die Betriebskosten müssen darüber hinaus neben der Miete separat vereinbart worden sein. Bei einer Inklusivmiete ist das nicht der Fall und daher darf bei der Inklusivmiete auch nicht wegen gestiegener Betriebskosten erhöht werden.

Die Erhöhung bedarf, wie auch bei den anderen Mieterhöhungsmöglichkeiten der Schrift- oder Textform.

Wurde im Mietvertrag keine Vorauszahlung, sondern eine Betriebskostenpauschale vereinbart, muss eine Erhöhung in Form einer Erklärung übermittelt werden. Die Erhöhung bzw. die Ankündigung zur Erhöhung bedaef der Schrift- oder Textform. Für die Wirksamkeit müssen in der Erklärung alle alten und neuen Kosten gegenübergestellt werden.

Mieterinnen und Mieter muss es möglich sein, schnell zu erkennen, in welchen Betriebskostenbereichen sich die Miete erhöht. Neben den alten und neuen Kosten, müssen bei Erhöhungen auch immer die Differenzbeträge, die erhöht werden, angegeben werden.

Bei einer Erklärung der Mieterhöhung aufgrund gestiegener Betriebskosten, wird die Erhöhung im übernächsten Monat gültig. Mieter haben Aufgrund einer solchen Erklärung ein Sonderkündigungsrecht.

Fehler die eine Mieterhöhung unzulässig machen

Ein Vermieter der einen Staffelmietvertrag abgeschlossen hat, aber Aufgrund einer ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen möchte, geht leer aus. Eine Mieterhöhung bei einer Staffelmietvereinbarung ist nur auf Grundlage der vertraglichen Vereinbarungen, also der Staffelmietvereinbarung zulässig.
Ebenfalls ein Fehler der vermieden werden sollte ist, wenn die Speerfrist oder Kappungsgrenze nicht eingehalten wurde. Bezüglich der Kappungsgrenze darf nach aktuellen stand (19.11.2021) um nicht mehr als 20 % innerhalb von 3 Jahren erhöht werden. In angespannten Mietmärkten sind es sogar nur 15 %. Mieterhöhungen Aufgrund gestiegener Betriebskosten oder Modernisierung sind dabei ausgenommen.

Manche Vermieter probieren auch, dass sie eine Mieterhöhung Aufgrund von Reparaturen durchsetzen. Dies ist nicht möglich. Lediglich Modernisierungen begründen eine Mieterhöhung, nicht aber Erhaltungsmaßnahmen wie die Reparatur der Heizung oder der Austausch von des defekten Rasenmäers.

Im vorigen Kapitel haben Sie erfahren, dass es für die Mieterhöhung bestimmte Formerfordernisse gibt. Diese sind einzuhalten, damit eine Erhöhung nicht unwirksam ist. Als Vermieter sollten Sie sich bei jeder Erhöhung im Vorfeld darüber informieren, da sich die Anforderungen durchaus ändern können.

Was ebenfalls ein Fehler ist, wenn die Miete erhöht wird und die Zustimmungserklärung des Mieters fehlt. Wollen Sie nämlich z.B. Aufgrund einer Erhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen, dann müssen Mieter vorher zustimmen. Wenn die Erhöhung berechtigt ist und ein Mieter dieser nicht zustimmt, können sie zwar in der Regel erfolgswirksam klagen, aber es braucht unbedingt diese Zustimmungserklärung bevor Sie die Miete erhöhen.
Die Zustimmung kann mündlich, in Schriftform oder auch Textform sein. Damit Vermieter einen Nachweis haben, empfiehlt es sich, mindestens die Textform zu nutzen.

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